Como reaver o investimento feito em benfeitorias em imóvel alugado

Uma das maiores preocupações de quem aluga um imóvel é a insegurança de investir em algo que não é seu, ficando no prejuízo quando o proprietário encerra o contrato e o locatário é obrigado a devolver o bem sem poder reaver o valor investido. Esta preocupação sempre atingiu os locatários de imóveis residenciais, mas era maior em locações comerciais ou empresariais em que a empresa demandava benfeitorias para melhorar o ambiente negocial, pairando a insegurança de como estes investimentos seriam recuperados em caso de rescisão.

Durante muito tempo, os Tribunais julgaram no sentido de que o prazo prescricional começaria a contar a partir do investimento realizado. O prazo prescricional é o período em que uma parte pode pleitear algo na justiça. Quando há a prescrição do direito, a parte perde o direito de reclamar na justiça o direito violado. Os Tribunais, portanto, julgavam que os locatários possuíam um prazo de 3 (três) anos para poder cobrar os valores investidos e que este prazo começava a contar a partir da realização do investimento.

Na prática, este entendimento dos Juízes acabava impedindo que os locatários tivessem direito a um ressarcimento, pois este tipo de discussão só se inicia a partir da rescisão do contrato de locação. Muitos proprietários autorizam a realização de benfeitorias e sempre é muito difícil conseguir negociar qualquer abatimento no valor do aluguel, pois os donos dos imóveis argumentam que as modificações eram feitas por iniciativa de quem alugava, não sendo, portanto, um motivo que justificasse qualquer redução temporária no valor contratado.

Em recente julgamento, o Superior Tribunal de Justiça, modificou este entendimento e passou a considerar que o prazo prescricional de 3 (três) anos só começar a contar a partir da rescisão do contrato de locação. Além de fazer mais sentido, considerando a prática contratual nestes tipos de relação, o entendimento do STJ é mais justo, pois permite que os investimentos realizados com o consentimento do proprietário do imóvel possam ser discutidos judicialmente sem a sombra da prescrição.

A partir desta nova visão em relação ao prazo de prescrição, o locatário ficará mais tranquilo para realizar investimentos que julgar necessários no imóvel alugado, uma vez que o direito a discutir estas benfeitorias só se iniciará a partir da rescisão do contrato, estando assegurado que o investimento realizado anos antes da rescisão poderá ser discutido na justiça.

É importante que o locatário observe alguns cuidados antes de realizar o investimento em benfeitoria, tais como:

» Documentar o processo e guardar esta documentação pelo prazo em que perdurar o contrato, pois a discussão envolvendo este investimento só será inicializada a partir da rescisão do contrato.

» Notificar o dono do imóvel, pedindo autorização expressa para realizar a reforma do bem alugado, não devendo restar qualquer dúvida em relação ao conhecimento em relação ao que será modificado no bem e em relação a aprovação do projeto com todas as modificações, com o valor investido, as alterações que serão feitas no bem imóvel e, por fim, um laudo projetando a valorização da propriedade alugada.

» Guardar um registro fotográfico (ou por algum outro meio em que terceiros que venham a se envolver nesta discussão possam visualizar o antes ou depois) de modo a deixar claro como o imóvel foi impactado pela benfeitoria.

» Informar o investimento total realizado, sendo anexado recibos e notas fiscais.

» Chamar o dono do imóvel para realizar uma vitória e registrar a assinatura nestes documentos, demonstrando, inequivocamente, que tomou conhecimento de todo o processo.

Estes são cuidados que parecem trazer uma burocracia excessiva, mas farão a diferença na hora de recuperar um investimento que, sendo necessário para o negócio de quem aluga, não deixa de ser um fator de enriquecimento para quem é o proprietário do imóvel.

Autor: RS Editorial