Locações comerciais em tempos de pandemia, reequilíbrio

Em razão da pandemia da Covid-19, diversos contratos têm sido inadimplidos no Brasil. Esses descumprimentos, quando não negociáveis de forma amigável, são levados ao Judiciário para lá serem debatidos e solucionados.
Para o enfrentamento da pandemia, medidas de emergência de saúde pública foram tomadas e decretos foram editados para a contenção da propagação do vírus. Estes, determinaram a suspensão do atendimento presencial ao público em estabelecimentos comerciais, especialmente em locais que pudessem gerar aglomeração de pessoas e que fornecessem serviços não essenciais.
Os decretos com as medidas de prevenção à Covid-19 foram, ao longo desse interstício de 16 meses, editados, preterindo os prazos inicialmente arbitrados para a suspensão das atividades empresariais não essenciais. E essa situação causou efeitos nocivos na economia, uma vez que diversos estabelecimentos, principalmente os considerados não essenciais, viram-se impedidos de exercer as suas atividades, acumulando prejuízos. Com essa interrupção do livre comércio, os efeitos foram sentidos em diversas áreas, implicando no descumprimento de obrigações trabalhistas, contratuais, fiscais, dentre outras.
No que tange às relações contratuais, com o propósito de garantir a vontade das partes diante da crise econômica, acordos, aditivos contratuais com repactuações e flexibilizações foram celebrados.
Contudo, em muitas situações, as tratativas entres as partes não se deu de forma amistosa, seja em virtude do encerramento das atividades empresariais, ou mesmo pela ausência de concordância com as repactuações e flexibilizações, levando à judicialização.
O fechamento do comércio, determinado pelo poder público, ocasionou impacto de forma global, um efeito cascata em vários setores da economia, mas sobrelevando o efeito ocasionado nas relações locatícias, culminando na transferência para o Judiciário da obrigação de solucionar esses conflitos.
Essas ações, em sua maior parte, postulam que o Judiciário mantenha a relação contratual que outrora foram estabelecidas, mas com grandes alterações das obrigações, como a suspenção dos reajustes e repactuações de valores de alugueres.
Assim, a readequação do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos de locação tem enfrentado a intervenção estatal. As demandas já permitem vislumbrar uma jurisprudência do Judiciário acolhendo os pedidos apenas quando nesses restam demonstradas as dificuldades financeiras dos locatários, de adimplirem com as suas obrigações em virtude da pandemia da Covid-19 e dos atos administrativos decorrentes dela.
Em recente julgado, o Tribunal de São Paulo determinou a redução temporária, no período compreendido de março a dezembro de 2020, de 50% do valor locatício1. Este mesmo tribunal, em outro processo, também entendeu por isentar de forma temporária os alugueres durante a pandemia.2
Já nas locações em shoppings, em vista da particularidade, a jurisprudência tem concedido redução dos alugueres, mas tem preservado a obrigação do locatário quanto ao pagamento das despesas condominiais, já que, “além de se tratarem de despesas comuns a todos os lojistas do shopping, destinam-se à manutenção do local e ao pagamento de empregados”3.
Assim, o Judiciário tem enfrentado essa questão com decisões pontuais nas demandas que lhe são postas, não havendo posicionamento dominante sobre os critérios adotados para redução ou isenção, tampouco sobre o percentual que deverá ser aplicado a estes contratos locatícios no período da pandemia. O entendimento que resta consolidado é que, em situações que fica demonstrados impactos no equilíbrio financeiro das locações comerciais decorrentes da pandemia, justifica-se a intervenção do Judiciário para que este possa devolver esse equilíbrio.